Expropiación del vuelo de un edificio: justiprecio y defensa del propietario
La expropiación del derecho de vuelo, es decir, de la posibilidad de construir por encima de la edificación existente, es poco frecuente pero muy relevante económicamente. Si la Administración pretende expropiar o limitar ese derecho, el propietario tiene derecho a un justiprecio adecuado y a defenderse en cada fase del procedimiento. Le asesoramos en Granada, Málaga y Marbella.
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Expropiación del vuelo de un edificio.
Nuestro ordenamiento jurídico faculta a los Ayuntamientos para proceder a la expropiación de los bienes inmuebles de los particulares cuando ello sea necesario para la ejecución de planes de reforma interior de las ciudades, y que dicha facultad puede extenderse en la forma y modos que establece el artículo 144 de la Ley de Régimen Local , no lo es menos, que cuando las Corporaciones Locales no hacen uso de este último derecho y limitar su acción expropiatoria a lo puramente indispensable para la ejecución de la obra de urbanismo, sólo a lo que para la misma sea necesaria ocupación podrá extenderse la expropiación, conforme señala el artículo 15 de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954; cuestión distinta es la relativa al perjuicio que los límites impuestos a la facultad expropiatoria pueden producir; a eliminar sus efectos o al menos a paliarlos, tienden los preceptos contenidos en los artículos 23 y 46 de la Ley expropiatoria citada; es decir, si a quien como consecuencia de una expropiación parcial de una finca, se le originan perjuicios de tal índole, que la conservación del resto resulte antieconómica, se le faculta a instar de la Administración la expropiación total de la misma; no es obligatorio para la Administración atender la solicitud del expropiado, pero si no lo hace, viene obligada, conforme al artículo 46 de la Ley, a indemnizar el perjuicio que la expropiación parcial ocasiona.
Resulta que la Administración no puede nunca expropiar el vuelo de un edificio, es decir, el edificio sin el solar, por razones urbanísticas, y sí sólo el suelo y el vuelo necesario para la obra a realizar; que si bien cabe la indemnización por los perjuicios ocasionados por la expropiación parcial de una finca,- ello es sólo factible cuando en el caso se dan las condiciones legales para ello; y que, lo que nunca es admisible es la dación del oficio de la indemnización.-
Qué es el derecho de vuelo
El derecho de vuelo es la facultad de elevar nuevas plantas sobre un edificio existente, dentro de lo que permita el planeamiento urbanístico. Puede pertenecer al propietario del suelo o haberse reservado o transmitido a un tercero. Tiene un valor económico propio que debe tenerse en cuenta en cualquier expropiación.
Fases del procedimiento expropiatorio
- Declaración de utilidad pública o interés social, que en muchos casos va implícita en la aprobación de planes o proyectos.
- Acuerdo de necesidad de ocupación de los bienes o derechos concretos, con trámite de información pública en el que el afectado puede formular alegaciones.
- Determinación del justiprecio: primero por mutuo acuerdo y, si no lo hay, mediante hojas de aprecio del propietario y de la Administración. Si no hay acuerdo, fija el justiprecio el órgano de valoración competente; en Andalucía, la Comisión Provincial de Valoraciones.
- Pago o consignación del justiprecio y ocupación del bien.
Cómo se valora
La valoración se rige por el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (Real Decreto Legislativo 7/2015). Para el vuelo se tiene en cuenta la edificabilidad no materializada que permite el planeamiento, la situación del suelo y los costes de construcción. Además, puede proceder el premio de afección del 5 por ciento previsto en la Ley de Expropiación Forzosa, así como los intereses de demora cuando la Administración se retrasa en fijar o pagar el justiprecio.
Errores frecuentes del propietario
- No presentar alegaciones en la fase de necesidad de ocupación.
- Aceptar sin revisión la valoración de la Administración.
- Presentar una hoja de aprecio sin informe pericial sólido: lo que no se pide en ella difícilmente podrá obtenerse después.
- Dejar pasar el plazo para recurrir el acuerdo de justiprecio ante la jurisdicción contencioso-administrativa.
Cómo le ayudamos
Coordinamos con arquitectos y tasadores la hoja de aprecio, defendemos su valoración ante la Comisión Provincial de Valoraciones y, si es necesario, recurrimos el justiprecio ante el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía. También le asesoramos en expropiaciones parciales, servidumbres y ocupaciones temporales.
Preguntas frecuentes
¿Puedo oponerme a la expropiación?
Puede alegar contra la necesidad de ocupación y recurrir si considera que no está justificada o que afecta a más bienes de los necesarios. La discusión más habitual, no obstante, se centra en el importe del justiprecio.
¿Qué pasa si la Administración tarda en pagar?
Se devengan intereses de demora a favor del expropiado. Además, si pasan determinados plazos sin pago, puede proceder la retasación.
¿Tributa el justiprecio?
Sí, puede generar una ganancia patrimonial en el IRPF. Le recomendamos planificarlo con su asesor fiscal.
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